|
Vorwort (Wendlinger) |
5 |
|
|
Geleitwort (Bienert) |
8 |
|
|
Geleitwort (Scheck) |
10 |
|
|
Geleitwort (Számely) |
12 |
|
|
Abkürzungsverzeichnis |
23 |
|
|
Literaturverzeichnis |
29 |
|
|
1. Einleitung |
34 |
|
|
1.1. Problemstellung |
35 |
|
|
1.2. Kennzahlendefinition |
38 |
|
|
1.3. Praxisbezug |
39 |
|
|
1.4. Flächendefinitionen |
41 |
|
|
1.4.1. Flächendefinitionen nach ÖNORM B1800 |
42 |
|
|
1.4.2. Nutzflächendefinitionen im Mietrechtsgesetz |
46 |
|
|
1.4.3. Wohnflächendefinitionen in Deutschland |
47 |
|
|
1.4.4. Flächendefinition für den gewerblichen Raum nach gif |
47 |
|
|
1.4.5. Flächendefinitionen nach RICS |
49 |
|
|
1.4.6. Zusammenfassung |
50 |
|
|
2. Immobilienkennzahlen |
52 |
|
|
2.1. Überblick |
52 |
|
|
2.2. Marktkennzahlen/Research-Kennza |
53 |
|
|
2.2.1. Leerstehungsrate |
55 |
|
|
2.2.2. Durchschnittsmiete |
58 |
|
|
2.2.3. Spitzenmiete |
60 |
|
|
2.2.4. Spitzenrendite |
62 |
|
|
2.2.5. Flächenbestand |
66 |
|
|
2.2.6. Neuflächenproduktion |
68 |
|
|
2.2.7. Flächenangebot |
69 |
|
|
2.2.8. Flächenumsatz (Vermietungsleistung) |
70 |
|
|
2.2.9. Investmentvolumen |
72 |
|
|
2.2.10. Key Money |
73 |
|
|
2.3. Bewirtschaftungskennzahlen |
75 |
|
|
2.3.1. Nettomiete pro Quadratmeter |
75 |
|
|
2.3.2. Objekt-Leerstandsrate |
77 |
|
|
2.3.3. Bewirtschaftungskosten |
78 |
|
|
2.3.4. Bewirtschaftungskostenquote |
81 |
|
|
2.3.5. Betriebskosten |
82 |
|
|
2.3.6. Betriebskostenquote des Mieters |
84 |
|
|
2.3.7. Kosten pro Arbeitsplatz |
85 |
|
|
2.3.8. Verwaltungskosten |
87 |
|
|
2.3.9. Instandhaltungskosten |
88 |
|
|
2.3.10. Instandhaltungskostenquote |
90 |
|
|
2.3.11. Modernisierungskosten |
90 |
|
|
2.3.12. Leerstandskosten |
92 |
|
|
2.3.13. Nicht umlagefähige BWK |
93 |
|
|
2.3.14. Auslastungsgrad |
95 |
|
|
2.4. Einnahmekennzahlen |
96 |
|
|
2.4.1. Nettomieteinnahmen |
97 |
|
|
2.4.2. Headline Rent |
100 |
|
|
2.4.3. Passing Rent |
102 |
|
|
2.4.4. Estimated Rental Value |
104 |
|
|
2.4.5. Jahresrohertrag |
105 |
|
|
2.4.6. Rack Rent – marktkonforme Miete |
107 |
|
|
2.4.7. Wertsteigerungspotential der Einnahmen |
109 |
|
|
2.4.8. Zusammenfassung |
110 |
|
|
2.5. Ertragskennzahlen |
111 |
|
|
2.5.1. Net Operating Income |
111 |
|
|
2.5.2. Jahresreinertrag |
114 |
|
|
2.5.3. Cashflow |
116 |
|
|
2.5.3.1. Netto-Cashflow |
118 |
|
|
2.5.3.2. Brutto-Cashflow |
119 |
|
|
2.5.3.3. Cashflow vor Steuern |
119 |
|
|
2.5.3.4. Cashflow nach Steuern |
119 |
|
|
2.5.3.5. Zusammenfassung Cashflow |
120 |
|
|
2.5.3.6. Häufig auftretende Fehler bei der Cashflow-Kalkulation |
121 |
|
|
2.6. Renditen (Yields) – ein Überblick |
122 |
|
|
2.7. Renditen in der Immobilienbewertung |
125 |
|
|
2.7.1. Brutto-Anfangsrendite |
125 |
|
|
2.7.2. Netto-Anfangsrendite |
126 |
|
|
2.7.3. Renditen Share Deals |
128 |
|
|
2.7.4. Liegenschaftszinssatz |
129 |
|
|
2.7.5. Reversionary Yield |
134 |
|
|
2.7.6. All Risks Yield |
136 |
|
|
2.7.7. Diskontierungszinssatz |
138 |
|
|
2.7.8. Exit Yield |
141 |
|
|
2.7.9. Equated Yield |
143 |
|
|
2.7.10. Equivalent Yield |
144 |
|
|
2.7.11. Growth Yield (versus Non-Growth Yield) |
147 |
|
|
2.7.12. Zusammenfassung |
148 |
|
|
2.8. Renditen im Asset Management |
150 |
|
|
2.8.1. Running Yield |
150 |
|
|
2.8.2. Wertänderungsrendite |
151 |
|
|
2.8.3. Total Return |
153 |
|
|
2.9. Investmentkennzahlen |
154 |
|
|
2.9.1. Investment Yield |
154 |
|
|
2.9.2. Capitalisation Rate |
156 |
|
|
2.9.3. Cash on Cash Return |
157 |
|
|
2.9.4. Internal Rate of Return |
159 |
|
|
2.9.5. IRR-Hurdle Rate |
161 |
|
|
2.9.6. Multiplikatoren |
163 |
|
|
2.9.6.1. Bruttomultiplikator |
164 |
|
|
2.9.6.2. Nettomultiplikator |
165 |
|
|
2.9.6.3. Bruttosollmultiplikator |
165 |
|
|
2.9.6.4. Nettosollmultiplikator |
165 |
|
|
2.9.7. Kaufpreis pro Quadratmeter |
166 |
|
|
2.9.8. Zusammenfassung |
168 |
|
|
2.10. Developmentkennzahlen |
169 |
|
|
2.10.1. Baukosten |
169 |
|
|
2.10.2. Baukosten pro Quadratmeter |
171 |
|
|
2.10.3. Gesamtinvestitionskosten |
171 |
|
|
2.10.4. Gesamtinvestitionskosten pro Quadratmeter |
172 |
|
|
2.10.5. Break-even-Verkaufspreis (pro Quadratmeter Nutzfläche) |
173 |
|
|
2.10.6. Break-even-Miete |
174 |
|
|
2.10.7. Break-even-Rendite |
175 |
|
|
2.10.8. Projekttilgungsdauer |
176 |
|
|
2.10.9. Vorverwertungsquote |
177 |
|
|
2.10.10. Bauträgergewinn |
178 |
|
|
2.10.11. Nutzflächenfaktor |
179 |
|
|
2.10.12. Flächenkennziffer |
179 |
|
|
2.10.13. Stellplatzverhältnis |
181 |
|
|
2.10.14. Lichte Raumhöhe |
182 |
|
|
2.10.15. Geschossflächenzahl |
183 |
|
|
2.11. Bewertungskennzahlen |
184 |
|
|
2.11.1. Verkehrswert/Marktwert |
186 |
|
|
2.11.2. Vergleichswert |
190 |
|
|
2.11.3. Bodenwert |
191 |
|
|
2.11.3.1. Bodenrichtwert |
191 |
|
|
2.11.3.2. Bodenvergleichswert |
192 |
|
|
2.11.3.3. Residualwert |
193 |
|
|
2.11.4. Ertragswert – ertragsorientierte Bewertung |
195 |
|
|
2.11.4.1. Klassisches Ertragswertverfahren |
195 |
|
|
2.11.4.1.1. Normiertes Ertragswertverfahren |
196 |
|
|
2.11.4.1.2. Vereinfachtes Verfahren |
197 |
|
|
2.11.4.1.3. Internationales Ertragswertverfahren |
197 |
|
|
2.11.4.2. Discounted-Cash-Flow-Verfahren |
199 |
|
|
2.11.4.3. Zusammenfassung ertragsorientierte Bewertung |
201 |
|
|
2.11.5. Sachwert |
204 |
|
|
2.11.6. Vacant Possession Value |
206 |
|
|
2.11.7. Beleihungswert |
211 |
|
|
2.11.8. Terminal Value |
214 |
|
|
2.11.9. Belehnwert |
215 |
|
|
2.11.10. Stille Reserve(n) |
217 |
|
|
2.11.11. Zusammenfassung Bewertungskennzahlen |
217 |
|
|
2.12. Finanzierungskennzahlen |
218 |
|
|
2.12.1. Break-even-Miete (Kredit) |
218 |
|
|
2.12.2. Loan to Value Ratio |
219 |
|
|
2.12.3. Loan to Cost Ratio |
220 |
|
|
2.12.4. Kreditrestwert |
222 |
|
|
2.12.5. Kredit pro Quadratmeter |
223 |
|
|
2.12.6. Interest Cover Ratio |
224 |
|
|
2.12.7. Debt Service Cover Ratio |
225 |
|
|
2.12.8. Kapitaldienstfähigkeit |
228 |
|
|
2.12.9. Kreditmultiplikator |
229 |
|
|
2.12.10. Durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) |
230 |
|
|
2.12.11. Debt Tail |
231 |
|
|
2.12.12. Zinsbindungsdauer |
234 |
|
|
2.13. Kennzahlen für Hotelimmobilien |
235 |
|
|
2.13.1. Gross Operating Profit |
236 |
|
|
2.13.2. Net Operating Profit |
237 |
|
|
2.13.3. Nettoergebnis |
239 |
|
|
2.13.4. Auslastungsgrad |
240 |
|
|
2.13.5. Rack Rate |
240 |
|
|
2.13.6. Average Room Rate |
242 |
|
|
2.13.7. Revenue Per Available Room |
242 |
|
|
2.13.8. Mehrfachbelegungsfaktor |
243 |
|
|
2.13.9. Marktwert pro Zimmer |
243 |
|
|
2.13.10. Hotelpachtwert – JRE Pauschalansatz |
244 |
|
|
2.14. Kennzahlen für Immobilienunternehmen |
246 |
|
|
2.14.1. Einfache Kennzahlen für Immobilienunterneh |
248 |
|
|
2.14.2. Net Asset Value |
249 |
|
|
2.14.3. Net Asset Value pro Aktie |
253 |
|
|
2.14.4. Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation |
254 |
|
|
2.14.5. Earnings Before Interest and Taxes |
255 |
|
|
2.14.6. Earnings before Taxes/Earnings after Taxes |
256 |
|
|
2.14.7. EBIT-Marge |
257 |
|
|
2.14.8. Gewinn je Aktie |
258 |
|
|
2.14.9. Funds From Operations |
259 |
|
|
2.14.10. FFO I versus FFO II, Cash Profit, AFFO |
262 |
|
|
2.14.11. Funds from Operations je Aktie |
263 |
|
|
2.14.12. Cashflow |
264 |
|
|
2.14.13. Cashflow-Rendite |
266 |
|
|
2.14.14. Cash Available For Distribution |
267 |
|
|
2.14.15. Cash Reserve |
267 |
|
|
2.14.16. Cash Ratio |
268 |
|
|
2.14.17. Eigenkapitalquote |
269 |
|
|
2.14.18. Gearing Ratio |
270 |
|
|
2.14.19. Fremdkapitalquote/Loan to Value Ratio |
271 |
|
|
2.14.20. Leverage Ratio |
271 |
|
|
2.14.21. Anlagendeckungsgrad |
272 |
|
|
2.14.22. Dividendenrendite |
273 |
|
|
2.14.23. Kurs-Gewinn-Verhältnis |
274 |
|
|
2.14.24. Kurs-Buchwert-Verhältnis |
275 |
|
|
2.14.25. Gesamtkapitalrentabilität |
275 |
|
|
2.14.26. Return on Investment |
276 |
|
|
2.14.27. Return on Invested Capital |
277 |
|
|
2.15. Kennzahlen gemäß § 22b BWG |
277 |
|
|
3. Kennzahlen in der Praxis – Anwendungsbeispiele |
281 |
|
|
3.1. Überblick Praxisbeispiel |
281 |
|
|
3.2. Marktkennzahlen |
282 |
|
|
3.2.1. Leerstehungsrate |
283 |
|
|
3.2.2. Durchschnittsmiete |
283 |
|
|
3.2.3. Spitzenmiete |
284 |
|
|
3.2.4. Spitzenrendite |
284 |
|
|
3.2.5. Flächenbestand |
285 |
|
|
3.2.6. Neuflächenproduktion |
286 |
|
|
3.2.7. Flächenangebot |
286 |
|
|
3.2.8. Flächenumsatz (Vermietungsleistung) |
286 |
|
|
3.2.9. Investmentvolumen |
287 |
|
|
3.2.10. Key Money |
287 |
|
|
3.3. Bewirtschaftungskennzahlen |
288 |
|
|
3.3.1. Nettomiete pro Quadratmeter |
288 |
|
|
3.3.2. Objekt-Leerstandsrate |
289 |
|
|
3.3.3. Bewirtschaftungskosten |
289 |
|
|
3.3.4. Bewirtschaftungskostenquote |
289 |
|
|
3.3.5. Betriebskosten |
290 |
|
|
3.3.6. Betriebskostenquote des Mieters |
291 |
|
|
3.3.7. Kosten pro Arbeitsplatz |
291 |
|
|
3.3.8. Verwaltungskosten |
292 |
|
|
3.3.9. Instandhaltungskosten |
292 |
|
|
3.3.10. Instandhaltungskostenquote |
292 |
|
|
3.3.11. Modernisierungskosten |
292 |
|
|
3.3.12. Leerstandskosten |
293 |
|
|
3.3.13. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten |
293 |
|
|
3.3.14. Auslastungsgrad |
294 |
|
|
3.4. Einnahmekennzahlen |
294 |
|
|
3.4.1. Nettomieteinnahmen |
294 |
|
|
3.4.2. Headline Rent |
295 |
|
|
3.4.3. Passing Rent |
296 |
|
|
3.4.4. Estimated Rental Value |
297 |
|
|
3.4.5. Jahresrohertrag |
297 |
|
|
3.4.6. Rack Rent – marktkonforme Miete |
298 |
|
|
3.4.7. Wertsteigerungspotential der Einnahmen |
299 |
|
|
3.4.8. Zusammenfassung |
299 |
|
|
3.5. Ertragskennzahlen |
300 |
|
|
3.5.1. Net Operating Income |
300 |
|
|
3.5.2. Jahresreinertrag |
301 |
|
|
3.5.3. Cashflow |
302 |
|
|
3.6. Renditen (Yields) – ein Überblick |
304 |
|
|
3.7. Renditen in der Immobilienbewertung |
305 |
|
|
3.7.1. Brutto-Anfangsrendite |
305 |
|
|
3.7.2. Netto-Anfangsrendite |
305 |
|
|
3.7.3. Renditen Share Deals |
306 |
|
|
3.7.4. Liegenschaftszinssatz |
306 |
|
|
3.7.5. Reversionary Yield |
307 |
|
|
3.7.6. All Risks Yield |
308 |
|
|
3.7.7. Diskontierungszinssatz |
309 |
|
|
3.7.8. Exit Yield |
309 |
|
|
3.7.9. Equated Yield |
310 |
|
|
3.7.10. Equivalent Yield |
310 |
|
|
3.7.11. Growth Yield (versus Non-Growth Yield) |
311 |
|
|
3.7.12. Zusammenfassung |
311 |
|
|
3.8. Renditen im Asset Management |
312 |
|
|
3.8.1. Running Yield |
313 |
|
|
3.8.2. Wertänderungsrendite |
313 |
|
|
3.8.3. Total Return |
314 |
|
|
3.9. Investmentkennzahlen |
314 |
|
|
3.9.1. Investment Yield |
314 |
|
|
3.9.2. Capitalisation Rate |
314 |
|
|
3.9.3. Cash on Cash Return |
315 |
|
|
3.9.4. Internal Rate of Return |
316 |
|
|
3.9.5. IRR-Hurdle Rate |
318 |
|
|
3.9.6. Multiplikatoren |
318 |
|
|
3.9.6.1. Bruttomultiplikator |
319 |
|
|
3.9.6.2. Nettomultiplikator |
319 |
|
|
3.9.6.3. Bruttosollmultiplikator |
319 |
|
|
3.9.6.4. Nettosollmultiplikator |
319 |
|
|
3.9.7. Kaufpreis pro Quadratmeter |
319 |
|
|
3.9.8. Zusammenfassung |
320 |
|
|
3.10. Developmentkennzahlen |
321 |
|
|
3.10.1. Baukosten |
321 |
|
|
3.10.2. Baukosten pro Quadratmeter |
321 |
|
|
3.10.3. Gesamtinvestitionskosten |
321 |
|
|
3.10.4. Gesamtinvestitionskosten pro Quadratmeter |
322 |
|
|
3.10.5. Break-even-Verkaufspreis (pro Quadratmeter NF) |
322 |
|
|
3.10.6. Break-even-Miete |
322 |
|
|
3.10.7. Break-even-Rendite |
323 |
|
|
3.10.8. Projekttilgungsdauer |
323 |
|
|
3.10.9. Vorverwertungsquote |
323 |
|
|
3.10.10. Bauträgergewinn |
324 |
|
|
3.10.11. Nutzflächenfaktor |
324 |
|
|
3.10.12. Flächenkennziffer |
324 |
|
|
3.10.13. Stellplatzverhältnis |
325 |
|
|
3.10.14. Lichte Raumhöhe |
325 |
|
|
3.10.15. Geschossflächenzahl |
325 |
|
|
3.11. Bewertungskennzahlen |
325 |
|
|
3.11.1. Verkehrswert/Marktwert |
325 |
|
|
3.11.2. Vergleichswert |
326 |
|
|
3.11.3. Bodenwert |
326 |
|
|
3.11.3.1. Bodenrichtwert |
326 |
|
|
3.11.3.2. Bodenvergleichswert |
327 |
|
|
3.11.3.3. Residualwert |
327 |
|
|
3.11.4. Ertragswert – ertragsorientierte Bewertung |
328 |
|
|
3.11.4.1. Klassisches Ertragswertverfahren |
328 |
|
|
3.11.4.1.1. Normiertes Ertragswertverfahren |
328 |
|
|
3.11.4.1.2. Vereinfachtes Verfahren |
328 |
|
|
3.11.4.1.3. Internationales Ertragswertverfahren |
329 |
|
|
3.11.4.2. Discounted-Cash-Flow-Verfahren |
329 |
|
|
3.11.5. Sachwert |
331 |
|
|
3.11.6. Vacant Possession Value |
331 |
|
|
3.11.7. Beleihungswert |
334 |
|
|
3.11.8. Terminal Value |
335 |
|
|
3.11.9. Belehnwert |
335 |
|
|
3.11.10. Stille Reserve(n) |
335 |
|
|
3.11.11. Zusammenfassung Bewertungskennzahlen |
336 |
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3.12. Finanzierungskennzahlen |
336 |
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3.12.1. Break-even-Miete (Kredit) |
336 |
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3.12.2. Loan to Value Ratio |
336 |
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3.12.3. Loan to Cost Ratio |
337 |
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3.12.4. Kreditrestwert |
337 |
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3.12.5. Kredit pro Quadratmeter |
337 |
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3.12.6. Interest Cover Ratio |
338 |
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3.12.7. Debt Service Cover Ratio |
338 |
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3.12.8. Kapitaldienstfähigkeit |
339 |
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3.12.9. Kreditmultiplikator |
339 |
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3.12.10. WAULT – Durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge |
339 |
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3.12.11. Debt Tail |
339 |
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3.12.12. Zinsbindungsdauer |
340 |
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3.13. Kennzahlen für Hotelimmobilien |
340 |
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3.13.1. Gross Operating Profit |
341 |
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3.13.2. Net Operating Profit |
341 |
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3.13.3. Nettoergebnis |
342 |
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3.13.4. Auslastungsgrad |
342 |
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3.13.5. Rack Rate |
342 |
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3.13.6. Average Room Rate |
343 |
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3.13.7. Revenue per Available Room |
343 |
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3.13.8. Mehrfachbelegungsfaktor |
343 |
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3.13.9. Marktwert pro Zimmer |
343 |
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3.13.10. Hotelpachtwert – JRE-Pauschalansatz |
343 |
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3.14. Kennzahlen für Immobilienunternehmen |
344 |
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3.14.1. Einfache Kennzahlen für Immobilienunternehmen |
345 |
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3.14.2. Net Asset Value |
346 |
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3.14.3. Net Asset Value pro Aktie |
348 |
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3.14.4. Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortisation |
349 |
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3.14.5. Earnings before Interest and Taxes |
349 |
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3.14.6. Earnings before Taxes/Earnings after Taxes |
350 |
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3.14.7. EBIT-Marge |
351 |
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3.14.8. Gewinn je Aktie |
351 |
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3.14.9. Funds From Operations |
351 |
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3.14.10. FFO I versus FFO II, Cash Profit, AFFO |
353 |
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3.14.11. Funds from Operations je Aktie |
354 |
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3.14.12. Cashflow |
354 |
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3.14.13. Cashflow-Rendite |
355 |
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3.14.14. Cash Available For Distribution |
356 |
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3.14.15. Cash Reserve |
356 |
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3.14.16. Cash Ratio |
357 |
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3.14.17. Eigenkapitalquote |
357 |
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3.14.18. Gearing Ratio |
357 |
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3.14.19. Fremdkapitalquote/Loan to Value Ratio |
358 |
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3.14.20. Leverage Ratio |
358 |
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3.14.21. Anlagendeckungsgrad |
359 |
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3.14.22. Dividendenrendite |
359 |
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3.14.23. Kurs-Gewinn-Verhältnis |
360 |
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3.14.24. Kurs-Buchwert-Verhältnis |
360 |
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3.14.25. Gesamtkapitalrentabilität |
361 |
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3.14.26. Return on Investment |
361 |
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3.14.27. Return on Invested Capital |
362 |
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3.14.28. Zusammenfassung |
362 |
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3.15. Kennzahlen gemäß § 22b BWG |
364 |
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Stichwortverzeichnis |
365 |
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