Cover	1
	Titelei	4
	Impressum	5
	Inhaltsverzeichnis	6
	Vorwort	10
	1 Einleitung	11
	1.1 Bewusstsein für ein wertschöpfendes Projektmanagement schaffen	11
	1.2 Eigene Gedankengänge zum erfolgreichen Projektmanagement	12
	1.3 Projektmanagement in der Bau- und Immobilienwirtschaft	21
	1.4 Interdisziplinarität und Komplexität – einfach kann jeder	23
	1.5 Weiterbildung – Überblick zu Normen und Methoden behalten	25
	1.6 Nachhaltigkeit und Ökologie – Zukunftssicherung muss sein	28
	2 Fachkräftemangel und die unmittelbar am Bau Beteiligten	34
	2.1 Arbeitsmarktentwicklung am Bau	34
	2.2 Handwerks- und Baubetriebe	37
	2.3 Planer und Sachverständige	40
	2.4 Bauüberwachung und Bauleitung	42
	2.5 Projektleitung und Bauherrenvertretung	45
	3 Führung durch Kommunikation	51
	3.1 Verhandlungssituationen	52
	3.2 Gesprächstechniken	53
	3.3 Nonverbale Kommunikation	61
	3.4 Umgang mit schwierigen Gesprächspartnern – eine Kunst für sich	62
	3.5 Konfliktbewältigung, Konfliktmanagement und Beispiele	64
	3.6 Kooperation und Partnering	77
	3.7 Verhandlungsführung außerhalb von E-Mails und Messengerdiensten	78
	3.8 Bausitzungen strukturieren, Meeting-Tourismus vermeiden	82
	3.9 Kommunikation beherrscht Komplexität	83
	4 Organisationsmethoden und Allgemeines	84
	4.1 Der Wandel	84
	4.2 Modellbeispiele	87
	4.3 Das Projekthandbuch, die neue Baufibel?	94
	4.4 Planbezeichnungen und Dokumentenablage	96
	4.5 Projektkommunikationssysteme	99
	4.6 EDV-Einsatz und EDV-(Irr-)Glaube	102
	4.7 CAFM und Informationssysteme, eine Ära vor BIM	104
	4.8 Building Information Modeling (BIM), eine Ära vor KI	105
	4.9 Künstliche Intelligenz (KI) in der Bauwirtschaft, Zukunftsvisionen	110
	4.10 Immobilien-Benchmarking und der Nutzen	111
	4.11 Die AHO und insbesondere Heft Nr.?9 und Nr.?19	113
	4.12 Projekttypen	118
	4.13 Projektbeteiligte: Der Mensch im Mittelpunkt	121
	4.14 Vorbereitung und Treffen von zeitnahen Entscheidungen (Handeln, Entscheiden, Optimieren)	123
	4.15 Termine, Kosten und Qualität	126
	4.16 Vertragsmanagement	137
	4.17 Koordination der Mieter und Nutzer im Lebenszyklus	140
	5 Die Bau-Projektentwicklung	142
	5.1 Von Coaching über Macher bis hin zu Investoren	142
	5.2 Faktoren, Motive, Phasen, Exit-Szenarien	144
	5.3 Vermarktung, Marketing	152
	5.4 Projektentwicklung im weiteren Sinne und antizyklisches Verhalten	154
	5.5 Entwicklungs- und Verwertungsstrategien	156
	5.6 Gebäudezertifizierung und Bewertungssysteme in der frühen Phase	158
	5.7 Der Projektentwickler/-manager und vorteilhafte Eigenschaften	160
	5.8 Standortanalyse, Machbarkeitsstudie, Chancen und Risiken	162
	5.9 Grundstücks- und Immobilienbewertungen	169
	5.10 Methoden der Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen und Lebenszykluskostenberechnungen	176
	5.11 Statische Wirtschaftlichkeitsberechnungen	183
	5.12 Dynamische Wirtschaftlichkeitsberechnungen	187
	5.13 Renditeberechnungen und Leverage-Effekt	195
	5.14 Die Developer-Rechnung	198
	5.15 Frontdoor- und Backdoor-Approach	202
	5.16 Der Projektentwickler-Vertrag	206
	5.17 Projektsteuerung/Projektleitung: frühzeitiges Einbinden von Beratern und Behörden	207
	5.18 Der Projektsteuerungs-Vertrag	209
	5.19 Vereinbarungen, Mietvertrag und Baubeschreibung	210
	5.20 Zukünftige Entwicklungen am Beispiel Büromarkt	212
	6 Projektmanagement in der Planungsphase	214
	6.1 Strategische Teambildung und Bedarfsplanung	214
	6.2 Integrales Planen und Führen unter dynamischen Bedingungen	217
	6.3 Nachhaltigkeit der Planung, Gebäudezertifizierung	219
	6.4 Gebäudetechnik, IT, Erneuerbare Energien, Digitalisierung, Daten	220
	6.5 Varianten und Lebenszykluskosten: Der Versuch sich heute dem Optimum der Zukunft zu nähern	223
	6.6 Qualitätssicherung und Regelkreisprinzip	224
	6.7 Baunebenkosten, Budget, Termin- und Kapazitätsplanung	226
	6.8 Antrags- und Genehmigungsmanagement	228
	6.9 Allgemeine Hinweise zum Hochbau	231
	6.10 Spezielles zum Tiefbau und zur Infrastruktur	233
	7 Projektmanagement in der Vergabe- und Bauphase	236
	7.1 Effektive Vorbereitungen	237
	7.2 Leitungsbedarfsermittlung	239
	7.3 Bauherrenvertretung, Projektleitung und Sitzungen	241
	7.4 Ausführungsplanung: Oft ein baubegleitendes Instrument	242
	7.5 Ausschreibungsphase und Vergabe	244
	7.6 Auftragserteilung, Bauvorbereitung, Bauausführung	247
	7.7 Kosten und Terminverfolgung	251
	7.8 Qualitätssicherung am Bau, Mängel erkennen	251
	7.9 Bauabnahmen, Sachverständige, Abwasserbetriebe, Übergaben	253
	7.10 Behördenabnahmen, Bauzustandsbesichtigungen	254
	7.11 Dokumentation, Übergabe- und Inbetriebnahmemanagement	256
	7.12 Gewährleistungsverfolgung und Objektbetreuung	258
	8 Projektmanagement in der Nutzungsphase	260
	8.1 Unterlagen und Wartungsverträge	260
	8.2 Wartung, Instandhaltung, Instandsetzung und Hygienemaßnahmen	261
	8.3 Service Level Agreement	264
	8.4 Zusätzliche wiederkehrende Prüfungen	264
	8.5 Dauerschuldverhältnisse, Verträge	267
	8.6 Umbaumaßnahmen und Erweiterungen	268
	8.7 Der Kreis schließt sich	269
	9 Beispiele: von der Projektentwicklung bis zum Betrieb	270
	9.1 Portfoliobetrachtungen	270
	9.2 Projektentwicklungsphase	270
	9.3 Planungsphase, Ausschreibung und Vergabe	273
	9.4 Bauphase	275
	9.5 Gewährleistungsphase	279
	9.6 Betreiben und Bewirtschaften	280
	10 Abbildungsverzeichnis	283
	Abbildung?1: Phasen des Real Estate Managements und ihre Einflüsse	19
	Abbildung?2: Das Bauprojekt, ein Start-Ziel-Wellenritt	25
	Abbildung?3: Trendszenario für Vohwinkel, Beheizung von Nichtwohngebäuden (Quelle: Hamann Achim, Klimaschutzstrategien für Nichtwohngebäude in Stadtquartieren, 2014, S.?226)	31
	Abbildung?4: Nachhaltigkeitsdimensionen in der Projektentwicklung	32
	Abbildung?5: Hohe Geschäftsrisiken wegen Fachkräftemangel (in Anlehnung an: DIHK-Arbeitsmarktreport 2018, S.?7)	35
	Abbildung?6: Fachkräftesituation im Baugewerbe, Risikobewertung in Prozent (in Anlehnung an: Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.?V., 2018)	36
	Abbildung?7: Bauherren-Projektleitung (in Anlehnung an: Kochendörfer Bernd et al., Bau-Projekt-Management, 4. Auflage, 2010, S.?9)	47
	Abbildung?8: Bauherrenorganisation bei Property-Companies (in Anlehnung an: Preuß Norbert et al., Real Estate und Facility Management, 4. Auflage, 2016, S.?140)	48
	Abbildung?9: Ingenieurkommunikation (in Anlehnung an: Holzheimer Marcus, https://www.mh-beratung.com/vortraege.html, Aufruf vom 29.01.2019)	51
	Abbildung?10: Die vier Seiten einer Nachricht (in Anlehnung an: Schulz von Thun Friedemann, https://www.schulz-von-thun.de/die-modelle/das-kommunikationsquadrat,Aufruf vom 09.06.2019)	55
	Abbildung?11: Verstands- und Gefühlsebene (in Anlehnung an: Pfeiffer Martin (Hrsg.), Architektur- und Ingenieurmanagement, 2004, S.?233, Eisbergmodell)	56
	Abbildung?12: Sichtbarer Konflikt und Hintergründe (in Anlehnung an: Eisbergmodell nach Besemer, Christoph)	57
	Abbildung?13: Konfliktlösung durch Mediation	68
	Abbildung?14: Beispiel zur Konfliktlösung durch Beteiligte selbst, Mittelstützen (Fotos: Achim Hamann)	71
	Abbildung?15: Beispiel zur Konfliktlösung durch Beteiligte selbst, Altlastenfunde (Fotos: Achim Hamann)	73
	Abbildung?16: Beispiel Konfliktlösung durch Beteiligte selbst, Risse in Betonböden (Foto: Achim Hamann)	76
	Abbildung?17: Verhandlungs- und Gesprächsklima (Foto: Achim Hamann)	80
	Abbildung?18: Wandel in Immobilienwirtschaft (in Anlehnung an: Preuß Norbert et al., Real Estate und Facility Management, 4. Auflage, 2016, S.?4, Springer, Heidelberg)	85
	Abbildung?19: Beispiel zu Tankstellen- und Waschstraßen-Neubau (Fotos: Achim Hamann)	86
	Abbildung?20: Rendite und Risiko in einem Portfolio (in Anlehnung an: Gleißner Werner, Risikomanagement im Immobilienbereich, 2004, S.?67)	89
	Abbildung?21: Markowitz-Effekt eines Portfolios, Effizienzlinie (in Anlehnung an: Dietlein Frank et al., 2003, S.?7)	90
	Abbildung?22: Vier-Felder-Matrix (in Anlehnung an: Wellner Kirstin, Entwicklung eines Immobilien-Portfolio-Management-Systems, 2003, S.?166 und Hellerforth Michaele, Facility Management: Immobilien optimal verwalten, 2001, S.?330)	92
	Abbildung?23: Nutzer-Investor-Dilemma	93
	Abbildung?24: Anteil Investitionskosten an Lebenszykluskosten (in Anlehnung an: Wallbaum Holger et al., Nachhaltiges Bauen, 2011, S.?129)	94
	Abbildung?25: Erste Projektskizzen für Projekthandbuch (Quelle: RS-Plan AG).	96
	Abbildung?26: Beispiel zu einem PKM-System und deren Modulen (Quelle: https://group.thinkproject.com/de/loesungen/conclude-cde/)	100
	Abbildung?27: Beispiel 1 zu Unterstrukturen im PKM-System (Quelle: https://group.thinkproject.com/de/conclude-cde/dateien/)	101
	Abbildung?28: Beispiel 2 zu Unterstrukturen im PKM-System (https://group.thinkproject.com/de/conclude-cde/dateien/)	102
	Abbildung?29: Beispiel 3D-Architektur-Modell (Quelle: RS-Plan AG)	109
	Abbildung?30: Beispiel 3D-Tragwerks-Modell (Quelle: RS-Plan AG)	109
	Abbildung?31: AHO-Schriftenreihe (Foto: Achim Hamann)	113
	Abbildung?32: Nutzungsformen von Gewerbeimmobilien (in Anlehnung an: Greiner Peter et al., 2009, S.?185)	118
	Abbildung?33: Projektbeteiligte und Aufbauorganisation (in Anlehnung an: Zilch et al., Bauwirtschaft und Baubetrieb, 2013, S.?631)	122
	Abbildung?34: Projektbeteiligte in der Projektentwicklungsphase	123
	Abbildung?35: Beispiel einer Projektmodellierung in früher Projektphase (Quelle: RS-Plan AG)	128
	Abbildung?36: Beispiel zu Rahmen-Projektablaufplanung	129
	Abbildung?37: Beispiel zu Rahmentermin- und Zahlungsplan	130
	Abbildung?38: Toleranzbereiche zu Kostenermittlungen je nach Projektphase (in Anlehnung an: Struck H.-Christoph, 2019 und Scholz Stefan, Seite 63?f., 2017)	133
	Abbildung?39: Vertragsphasen und Grundlagen (in Anlehnung an: Walter Volkmann, Werkzeuge des Bauprojektmanagements, 2010, https://www.volkmann-pm.de/images/kunde/pdfs/PM_Werkzeuge.pdf, Seite 62, Aufruf vom 17.01.2019)	139
	Abbildung?40: Vertragsformen und Grundlagen (in Anlehnung an: Walter Volkmann, Werkzeuge des Bauprojektmanagements, 2010, https://www.volkmann-pm.de/images/kunde/pdfs/PM_Werkzeuge.pdf, Seite 63, Aufruf vom 17.01.2019)	140
	Abbildung?41: Faktoren der Projektentwicklung (in Anlehnung an: Alda W. et al., Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 2014, S.?25)	145
	Abbildung?42: Zu gestaltender Projektraum (in Anlehnung an: Glatte Thomas, 2010, S.?7)	148
	Abbildung?43: Phasen der Bau-Projektentwicklung (in Anlehnung an: AHO Nr.?19, S.?8 und Schulte Karl-Werner, Immobilienökonomie, 2005, S.?241)	150
	Abbildung?44: Projektentwicklung und Facility-Management auf der Zeitachse (in Anlehnung an: Schulte Karl-Werner, Immobilienökonomie, 2005, S.?241)	151
	Abbildung?45: Beispiel Öffentlichkeitsarbeit: Feuerwehrübung (Fotos: Achim Hamann)	153
	Abbildung?46: Projektentwicklung im weiteren Sinne (in Anlehnung an: Glatte Thomas, 2010, S.?6)	154
	Abbildung?47: Nachfrage und Fertigstellung von Bürogebäuden (in Anlehnung an: Alda W. et al., Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 5. Auflage, 2014, S.?81)	155
	Abbildung?48: Wertsteigerungspotenziale während der Projektentwicklung (in Anlehnung an: May Alexander et al., Projektentwicklung im CRE-Management, 1998, S.?23)	158
	Abbildung?49: Vorzertifizierung während der Projektentwicklung (in Anlehnung an: www.bnb-nachhaltigesbauen.de)	160
	Abbildung?50: Risiko-/Chancenanalyse, von Projektinitiierung bis Realisierung (in Anlehnung an: Schulte Karl-Werner, Immobilienökonomie, 2005, S.252?ff)	169
	Abbildung?51: Beispiel-Verteilung der Ertragswerte beim DCF-Verfahren	175
	Abbildung?52: Immobilienbewirtschaftung und rechnerische Methoden (in Anlehnung an: Wellner Kristin, 2002/Gleißner Werner, 2008/Wallbaum Holger, 2011)	177
	Abbildung?53: Einordnen der Entscheidungen, Entscheidungstheorie (in Anlehnung an: Kulick Reinhard, 2010)	178
	Abbildung?54: Lebenszykluskosten-Ermittlung gemäß GEFMA 220-1 (in Anlehnung an: GEFMA 220-1)	179
	Abbildung?55: Methoden der Wirtschaftlichkeitsberechnungen	181
	Abbildung?56: Lebenszykluskosten: Vergleich statischer und dynamischer Ansatz (in Anlehnung an: GEFMA 220-1, Seite B.3 und B.4, Anhang B)	183
	Abbildung?57: Sechs Fälle der dynamischen Wirtschaftlichkeitsberechnung (in Anlehnung an: Kulick Reinhard, 2010 und Zilch Konrad et al., Bauwirtschaft und Baubetrieb, 2013, S.525)	189
	Abbildung?58: Grundstruktur der Developer-Rechnung (in Anlehnung an: Kaufmann Philipp, 2011, S.?16)	203
	Abbildung?59: Vorgehensweise beim Frontdoor- und Backdoor Approach (in Anlehnung an: Kaufmann Philipp, 2011, S.?17)	204
	Abbildung?60: Einbinden von Beteiligten während der Projektentwicklungsphase (in Anlehnung an: Glatte Thomas, 2010, S.?9)	209
	Abbildung?61: Vor-/Rückschritte und Schleifen im Planungsprozess	215
	Abbildung?62: Beispiel Gewerbeobjekt (Quelle: RS-Plan AG)	217
	Abbildung?63: Regelkreisprinzip im Projektmanagement	226
	Abbildung?64: Übersicht zum öffentlichen Baurecht	229
	Abbildung?65: Ermittlung Leitungsbedarf	241
	Abbildung?66: Tanklager und Zapfsäulenfundament einer Tankstelle (Fotos: Achim Hamann)	266
	Abbildung?67: Beispiel zu einem Portfolio (Quelle: RS-Plan AG)	270
	Abbildung?68: Beispiel zur Lösungsfindung bei gewerblicher Weiterentwicklung (Foto: Achim Hamann, Zeichnungen: RS-Plan AG)	271
	Abbildung?69: Beispiel zu einer Bauunterbrechung infolge schlechten Untergrunds (Fotos: Achim Hamann)	272
	Abbildung?70: Beispiel Hotelprojekt (Quelle: RS-Plan AG)	272
	Abbildung?71: Beispiel zu einem Einzelhandelsprojekt (Quelle: RS-Plan AG)	274
	Abbildung?72: Beispiel zu einer Stahlbeton-Fertigteilkonstruktion (Fotos: Achim Hamann)	276
	Abbildung?73: Beispiel zu einer Heiz- und Lüftungszentrale (Foto: Achim Hamann)	277
	Abbildung?74: Beispiel zu einem 3D-Tragwerksmodell, Stahlkonstruktion (Quelle: RS-Plan AG)	278
	Abbildung?75: Schnittstellenmodell zu Leistungen am Bau (in Anlehnung an: Zilch Konrad et al., Bauwirtschaft und Baubetrieb, 2013, S.?499)	279
	Abbildung?76: Beispiel zu einer Erlebnisgastronomie (Quelle: RS-Plan AG)	280
	Abbildung?77: Beispiel zu einer Wohnanlage (Quelle: RS-Plan AG)	282
	11 Tabellenverzeichnis	287
	Tabelle?1: Einfluss Nutzungskosten auf Ertragswert (in Anlehnung an: Bogenberger Stefan et al., Immobilien-Benchmarking, 2009, S.?56)	112
	Tabelle?2: Nichtwohngebäudetypen, Profit- und Non-Profit-Organisationen (Quelle: Hamann Achim, 2014 S.?37?f)	120
	Tabelle?3: Projektarten und Projektentwicklertypen	121
	Tabelle?4: Handlungsalternativen und Entscheidungsmatrix (Quelle: Reinhard Kulick, 2010)	125
	Tabelle?5: Bayes-Regel bei Entscheidungen unter Risiko (Quelle: Reinhard Kulick, 2010)	126
	Tabelle?6: Beispiel zur Rendite-Erwartung gemäß Bayes-Regel (Quelle: Reinhard Kulick, 2010)	126
	Tabelle?7: Beispiel zu einer groben Kostenschätzung auf Basis eigener Kennwerte	131
	Tabelle?8: Beispiel zur Kostenschätzung nach Gewerken, Vorentwurfsphase	137
	Tabelle?9: Faktoren und Kriterien bei der Untersuchung des Makrostandorts	164
	Tabelle?10: Faktoren und Kriterien bei der Untersuchung des Mikrostandorts	165
	Tabelle?11: Vereinfachtes Schema zum Sachwertverfahren	171
	Tabelle?12: Vereinfachtes Schema zum Ertragswertverfahren	173
	Tabelle?13: Detailierungsphasen zu Lebenszykluskosten (in Anlehnung an: GEFMA)	180
	Tabelle?14: Beispiel zu Gewinnvergleichsberechnung	184
	Tabelle?15: Beispiel zu Kostenvergleichsberechnung	185
	Tabelle?16: Beispiel zu Rentabilitätsberechnung	186
	Tabelle?17: Beispiel zu einem Tilgungsplan bei vorgegebener Annuität	191
	Tabelle?18: Berechnungsbeispiel zur Ermittlung der jährlichen Annuität	192
	Tabelle?19: Beispiel zu einem Tilgungsplan bei vorgegebener Kreditlaufzeit	193
	Tabelle?20: Beispiel zur Anwendung der Kapitalwertmethode	194
	Tabelle?21: Beispiel zur Anwendung der Methode des internen Zinsfußes	195
	Tabelle?22: Beispiel zur Renditeberechnung, Anfangsrendite	197
	Tabelle?23: Beispiel zu einer einfachen Developer-Rechnung	200
	Tabelle?24: Beispiel zu einer detaillierteren Developer-Rechnung	202
	Tabelle?25: Beispielrechnung zum Frontdoor-Approach	205
	Tabelle?26: Beispielrechnung zum Backdoor-Approach	206
	12 Abkürzungsverzeichnis	288
	13 Quellenverzeichnis	292